实录：第四届全国写字楼年会精彩演讲-乔治(图)
2005年04月24日10:10 新浪房产
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由于市场供过于求、竞争加剧，市场需求成为写字楼行业最为关注的问题。不同档次的写字楼客户在哪里？不同城市和区域的写字楼客户在哪里？他们具有什么样的特点，他们需要什么样的写字楼？
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( U5 v2 S: q7 K* J5 e7 ~ 对于大量已进入和准备进入市场的写字楼而言，如何去寻找和发现客户？如何提升写字楼的品牌以吸引源源不断的租户？如何保持租金水平而不是“集体跳水”？如何从趋势、产品、市场与客户的角度把握市场、发现需求？
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2 h8 e" X# Q1 E! K% T' C 针对全国写字楼开发商最为关心的问题，全国写字楼年会组委会、北京新地时空信息咨询公司在成功举办前三届写字楼年会的基础上，将全国第四届写字楼年会主题定为“发现需求—趋势、产品、市场与客户”。本届年会邀请权威部门、知名写字楼开发商、市场研究和代理机构、拥有丰富写字楼经验的专家、建筑设计师以及一线销售人员，紧紧围绕“发现需求”这个主题，对大中城市的市场状况进行透视与分析。新浪房产作为本次年会的网络协办方，对本次年会进行现场直播，以下为嘉宾发言实录内容：
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粱伟：各位领导，各位嘉宾大家早晨好！. O5 b( L9 d! N! s
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首先让我介绍我自己，我是来自伟林佳吉北京物业管理咨询有限公司，我叫粱伟。昨天和大家一样，我们非常有幸听了几位主讲专家给我们精彩的讲解，我们也感到受益匪浅，今天我们有更多的专家，我想给我们带来非常精彩的讲解。
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今天上午第一位专门给我们做讲解的是来自国贸中心工程总监乔治先生，乔治先生也是我过去的一位同事，他从事工程物业管理，包括工程这个项目很多年，他在国贸中心，刚开始挖坑的时候我们乔工就是负责工程方面的一些主要工作，担任重要的领导职务，他有非常丰富的经验，包括做国贸东楼的扩充，整个二期工程都是乔总帮助做这个事情，主抓这些事情。国贸三期他也是负责工程方面的工作，他有非常丰富的经验，下面我们大家用热烈的掌声环境乔总给我们做精彩的讲解。有请乔总。: K6 h/ I e3 c, k
3 b: i5 H7 r! g# ]* r 乔治：我今天的题目通过新技术，新设备，新产品满足市场的需求，这个题目昨天了一些专家他们对咱们写字楼市场需求，发展现状和确实做了分析，做了深入的分析，有很多很精辟的言论，今天我觉得，我们从另一个角度来说一个项目，我们的一个建设项目怎么才能做到成功，才能符合我们未来客户的需求，才能够打造出一个很完美的项目，我想根据现在咱们现在从技术发展的状况来看，现在记住对我们来说比较明确归纳一下，现在提法也很多，我觉得从一个发展的角度，可持续发展的角度讲，我觉得有三个方面，有点对我们在做一个项目考虑的时候，首先要考虑到这些东西是不可回避的，一个按现在的提法叫建筑的智能化，这一点下面可能还有有关专家专门论述这方面的事情。
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第二个要环保，环保是要解决我们所做的建筑物对环境所造成的影响，这些问题要得到一个很好的解决。" o, J- |: K4 ` m
. a; V9 y) d7 _4 N2 S 第三个就是节能，要有效的使用我们宝贵的资源，综合起来这几个方面现在很多提法，但是我觉得有一个提法，最新的一个提法我们要建一个绿色建筑，其实绿色建筑如果我们简单的说，我们简单的说有的时候可能有一个说法，实际上绿色等于环保加高效，加节能，这是一个概括。绿色建筑的核心理念就是要以最小的资源消耗，能源消耗，就是最少的能源消耗，最少的资源消耗和最低限度的环境影响，为人们提供最健康的最舒适的工作和居住空间。0 w# O; `0 A; q' v- s# w; X7 V
& [5 x3 {! z$ o! L q- M 因为我们是写字楼年会，对于写字楼也就是提供一个很好的办公的环境，就是写字楼这样一个空间，如何能够做到呢？前几次我看有关资料的统计，在咱们国家的建筑能耗，我今天主要是从节能和能源方面来论述我们做项目的一些相关情况。5 l6 K4 y* D- J: L
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有资料表示，我们的建筑物的能源消耗占全国总能耗的三分之一，而且这个比例还是在上升，也就是说建筑能耗在能源消耗中是一个大户，而且这个比例上升的很快。过去我们一讲能耗主要是体现在工业方面，就是一些基础设施，或者其他方面，现在建筑能耗的上升也体现着我们国家楼宇的建设的水平的发展。这个上升的趋势是符合一个发展中国家向发达国家过渡的一个总的趋势。
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( i0 ]" s, D5 c 所以这样看我们建筑物的能耗，就是说在我们国民经济中所占的比重越来越大，所以所占的影响也越来越明显。
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又有资料表明，目前现存的建筑物，专家有一个统计的资料，有80%的建筑物属于高能耗建筑，也就是说不管是从历史的原因，可能80年代，五六十年代的建筑，在我们的设计，我们的建造中，现在我们用一个标准恒定它属于一个高能耗的建筑物，按同等的建筑面积和欧美发达国家的建筑相比我们的能耗是欧美建筑的三倍以上，我们说三倍很厉害了，实际上比这还要高。
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昨天我跟朗总交换意见，他说三倍不止，因为我们过去所做的一些建筑可能和我们技术水平，等等相关的因素，我们在能源的配置，就是使用能源的方案，这些方面都有很多不符合我们现在建筑做到的一些东西。
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, }0 f5 c& U" f" V! b+ C 可见我国建筑的节能是很迫切的，也恰恰刚好昨天王总也在这儿讲的，我们国家的建筑节能设计标准即将实施，当然他讲的是公用建筑的设计标准，实际上这个问题是共同的，就是说它只是对公用建筑做了一些强制性标准的要求，实际上将来在我们做项目中，除了公用建筑，我们其他的建筑的话面临的问题是共同的。这些条目中有一些是强制性的，当然也有一些不是强制性的。
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: U/ Z6 x, S8 B7 b6 `0 A' k0 M 我们看在这个设计标准中涉及有两大块：一大块就是建筑的围护结构，这里头集中体现是建筑材料的使用和建筑结构设计上要注意的一些事情，要达到的标准，还有一大块讲了一些条目是针对空调系统，因为空调系统在我们建筑物的能耗占了一半，将近50%。它占的比例差不多是这样。1 H+ A F0 S7 @" r
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昨天朗总也说了照明方面也应该有，电力方面也应该有一些计量，但是没有列入这个标准中，可见影响我们建筑能源耗费两大块，一大块就是建筑围护结构怎么做得更好，另外一块我们的空调系统如何采用新技术，采用高标准把这个能耗给它降下来，这也是我们开发商要做一个项目以后能够保持持久更好的运营下去，也就是说获得一个项目的效益方面占的比重很大的一个方面。所以今天我主要从节能方面，实际主要围绕能源技术，从空调技术本身来谈几个方面。有很多东西前几年谈起来都很陌生，甚至都不了解，好象是一个新的东西，现在发展的很快，不但在国外，在我们国内现在已经实施，而且有些已经发展的很好了。已经形成了完整的东西了。
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我想讲四个方面，一个分布能源热电冷三连供，我们叫BCSP，这样一个技术，然后是续冷空调技术。深入到我们末端里面是变风量的vv系统。最后讲我讲的低温送风，实际上按演进的说法叫大温差功能系统，我觉得这四个方面很集中的体现我们现在空调这个领域内，包括能源这一块向前发展的一个速度，而且取得的非常明显的效果。 ~' @8 _: u& X# B& i
3 ^, @/ M% D% f* S 首先我想说，第一我们想讲热电冷连三连供。因为大家做前期开发，做项目策划的时候，我们有很多对项目的定位，项目的地段，项目的市场对象，都做了很多分析，然后落实到工程本身的时候我们做论证的时候，做规划方案的时候对它的建筑规划，它的建筑设计都有很多很透彻的要想请专家做详细的论证，是为了保证这个项目做的很恰当很合适，很到位的。我们一个项目的落定从它的设计开始的时候，应该进行它的能源结构，能源方案的专题论证。在这一点上我不知道，反正很多项目基本上没有专项来做，虽然你也接触了，你也不可回避了，都要做这些事情，但是并没有做能源方案专题的论证，这一点我觉得对于我们项目来讲，本身是至关重要的，尤其项目如果有一定的规模，比较大一点的话这一点如果不给于高度的重视可能造成一些误解，因为有一些项目当它建到一般地时候，它的能源方面的东西还在摇摆，还是举旗不定，甚至有些不落实的东西，变成无缘。1 {! l/ d* \* G
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在北京都有，因为我们以前的能源条件情况是在变化的，也有一些变化，所以有所不同，这样的情况。( f$ ]4 o$ m$ L: b: d$ O
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所以我讲这个之前我想说我们做一个项目，能源方案的论证一定要慎之又慎，要把它吃透，做透，这样我们做起来会从中获得很高，很大的利益。据我所知，包括我们有些国家上的大项目在这些方面都没有进行专题论证，所以它也有这方面的缺憾。( Y/ ^5 L% f7 a5 C$ T+ k$ b$ C8 L
& Z) E5 b7 d( [: j0 P; v/ r8 s& C 我看到的资料可能在上海，在北京有几个项目在这方面有论证，而且论证的非常好，上海一个工程在浦东，是一个空白的地区做，它的能源结构都是一个从零开始，它在这一点做了比较详细的论证，请了很多专家做了论证，很有意思的一个想法，那个时候到现在也差不多快十年了，十年了，那个时候做了很多方案，比方说供电的能源，用气的，用蒸汽的，锅炉房的，或者说城市的供热系统，所有这些做了很多论证，其中就提出一个，就是热电技术。. W) Q* p" y' V; K' _
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在现在发展很快了，把这种分布式能源有的叫做能源岛，也有一种说法叫做能源的互联网，是什么意思呢？就是我也生产能源，我也能够提供资源，然后还要跟，比方说跟我们市电网并网我们可以互相得到一个支持，是这样一个概念我们把它称作为互联网。' `+ o" w |1 {( | l
( Z+ ~0 @4 ~6 }- G( E+ m, F1 A+ }: n 热点冷连它的一个很重要点，我们说它能够节能，它一个很重要点是能源的梯级利用，它基本的一个构成，它有很多方式，最基本的一个工程就是我们做天然气作为一次能源，用燃气轮机，或者别的形式，比如内燃机进行发电生产我们所需要的电能，然后再用它的尾气，发电的尾气进行，用直燃机，或者用直热锅炉生产热和冷，得到一个梯级利用。
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大家知道，包括我们大的电场能源的利用率，一个好的电场它的能源利用率只要是好电话，它的能源利用率也只能达到30%，而且算比较高的，如果设备再陈旧一点还要低，这一部分能源的利用率只能是30%，我们出来之后，我们现在采用的，它典型的一个结构形式，我用燃气轮机，燃气轮机我发电之后出来的尾气仍然保持，应该说仍然保持在800度，900多度，我们叫二次气源。4 b, i' D% G" D
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这样一个气源对于我们来讲用直燃机和直热锅炉也是很好，如果用直燃机然后我们能够产冷，同时也可以产热，这样达到冷量和热能的需求，这样算下来如果我们在整个过程中把能源的损失可以控制到20%以内，也就是说剩下有50%，如果我们在发电这一块消耗的能源所占用的能源利用率在30%，排出的高温烟气我们有50%的能源可以回收，可以利用起来，我们把损失控制在20%左右，我们总的能源利用率就提高到80%左右了。因为根据不同的系统有不同的方案，就是比较差一点的话也能够到70%几，如果我们从这个项目的量，方案如果定的更好一点，如果达到将近90%。这不用说还有什么好处，就是我能源的利用从一个30%几提高到80%，这是一个很要命的，就是非常值得关注。因为过去从能源的角度讲，从电力的角度讲没有想到这些事情，而且关键还有一个技术的发展。好象大家都在想我们做一个项目，实际上现在燃气轮机的发展技术非常快，以前只有做大型电厂才做火电站，或者做其他的，才去由电力部门专业做这个事，我们一个项目开发可不可以做，现在燃气轮机的发展，过去船舶上的发展燃气轮机现在发展到，作为我们一个项目我们自己来用它的子都自动化程度都达到比较完备了，而且微型燃起轮机也有了，这样对于我们大一点的项目，小一点的项目都可以采纳这一项技术，也就是这样它得到一个广泛的发展。
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大家看，我们说三连供，三项应该是CHP，C前面是一个组合的意思。现在为什么我们讲叫BHP，这个B实际就是我们的楼宇，我们建筑的三连供，这个现在发展到今天已经成为一个专业词了，是这样一项技术，它的含义就在这里，我们在做这个领域，做一千千瓦以前，我们讲燃气轮机叫一个常规，我们在燃气轮机上叫小型的燃气轮机，一千瓦到八千千瓦，这是我们做楼宇要用的也是这样一个范畴，然后在一千千瓦以下的话，几百千瓦我们把它叫做微燃机。现在在世界上，美国的公司，索拉公司这个系列里面对一千以上做的很完整，而且推广的很快，在一千以下的英国有一家公司，他们是专利致力于一千瓦以下，几百千瓦的燃气轮机，这都是很成熟的技术做了，做得很好。
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$ l! \2 w1 O( j* L+ C 现在在美国的能源委员会，他们也是制定专门的文件，专门推广这个技术。在美国一些大学，或者说一些项目，区域性的项目做的已经很多了。
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在日本的燃起技术发展的也是很好的，尤其日本楼宇的热电能源，当然现在还没有一个很好的统计，它能够在我们楼宇中占的比例是有多大，或者怎么样，现在没有太明确的说法。
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我觉得现在一个很好的方式，现在国内都成立专门做三连供的一些专业公司，我们可以委托他们做。最近北京市发改委也在开会，是极力的推广这个项目的，当然北京市的文没有出来，上海前不久已经发了文了，对于做这种三连供项目在燃起价格，还有一些，比如说，因为有一些用进口设备的，进口设备的免税，这些方面都给一些优惠政策。8 \1 @$ ?7 e, ~4 H0 n& s
& V1 p. S/ ~; t5 d+ G7 C 根本的一个问题可能大家还是想这方面的投资怎么样，有一个统计，因为这属于高效节能的项目，世行低息贷款针对这个项目有很多优惠政策的，这个技术还没有大面积开展起来，能够争取低息贷款，这个还款都会在经济回报中得到。这个也进行的经济可行性分析的，通常针对方案做得好，通常它的回报能够做到回报四到五年。2 w! C! B. E0 @; l) x0 K
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这是三连供的情况。下面我再一讲冰蓄冷，这个发展现在它最大的，这个冰蓄冷严格说它并不是节能，而是节约我们的资金，因为它最大的好处，从另外一个意义讲对大电网而言，因为它最大的作用是能够调风填补，实际上就是说我们在夜间把冷产出来，用一种冰水混合的状态的东西储存起来，在白天用空调的高峰期把这个冷量释放出来，对于我们项目而言是能量的转移，并不是节能，但是对一个大的电网它是节能的，这个冰蓄冷是这样。
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" z# L: g5 s0 ^7 O4 G3 Q1 R- e 当然再做冰蓄冷的时候还有一些细节，我觉得冰蓄冷会有一定的投入，会高一点，它的回报我们也做过分析，在六到五年左右能够得到回报，当然和它的大和小有关系，我放宽一点说是六年有一个回报。而且最近北京有一个报告，把电价差拉大，北京这个政策比较好，所以冰蓄冷在北京几个项目上的很好，因为过去电价差在一百三左右，一百2.1几，现在有一个文把它的电差拉一比三这样子这样我们获得效益很高。至于说它的一些原理我们以后有机会我们再讲，我只是想讲这几个方面我们要解决的一些事情。要解决的事情可能蓄冰槽的位置等要考虑好。: B, R6 T) X6 t) ^8 H
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第三个方面我讲一讲变风量它基本的构成，vv系统对于我来讲它的定义不可缺少的。我们讲在写字楼的设计上，中外设计理念上的差异，我觉得这就是一个差异，因为我们的设计院做风系统末端设计的时候首先考虑的是风管，对于单风道的送风系统会比较二位的来想。甚至如果说，我们提到VV的话，这个电风量系统觉得很高端了，是很奢侈的，这个概念我们应该纠正，因为我们跟美国的设计师也都接触过，在美国90%的写字楼，它只要是写字楼，它所做的空调活动全都是用的单风量，而且都采用VV变风量系统，什么意思，这对他们来讲就是一个很常规的，就是这么用，对于我们来讲仍然把它放在很高端的东西，实际风集排风管在酒店是很成熟的东西。在写字楼我觉得，我的观点一定要用，如果我们写字楼能够达到正负一度，就一定用VV，如果不用VV你说都是达不到，当然它有一个发展的过程。
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& V5 k* E% X, N 当然讲，大家讲说它是奢侈的，可能他觉得VV的投入会比较高，就是比较大，实际上今天我为什么把VV系统放在这里讲，它是节能的，因为当你风量变化的时候，你做的瞬间的调解，反过来到后边它也做的调节，这样我们的能耗就随之跟着改变，这样是一个动态节能的过程。VV现在能够得到发展，我想讲一条，是因为变频器的使用。它的成本比一般的高出10%，或者20%多。我想有一个途径，就是现在第二家已经投产了，VV的合资厂现在已经投产了，在苏州已经投产了，在广州也有。就是合资生产以后，这个东西我觉得应该是一个很大的下降，这样我们不会把它当做一种奢侈品来考虑。( B2 C8 m+ @0 n! B* D* Q
- _. l' M* K+ Z8 S7 }$ Y& r 第四项就是大温差，小流量，我觉得这是一个设计理念，从我们节能的角度来讲是一个设计理念，一定这么做，只有这样做了之后我们能够用低温送，低温送了之后我们流量可以下降，流量下降了我的管道，我的阀门都可以降下来，从这样是节约成本的。
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: ^: U% L, Z- Z I8 F4 H 时间不多，我就不太多说，以后有机会可以再探讨。总的来说大家觉得BSHP，蓄冰也好，VV也好，它们互相之间都是不矛盾的，所以你一个项目，把这四项都用上都是可以的，根据你的情况一般都用也可以，你们可以按照你们具体的情况考虑这些，如果这样做颁布那些标准，或者我们的情况是一个彻底的改观。
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国贸中心工程总监乔治
