2008年01月07日11:52 中国指数研究院TOP10研究组
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1 q: e6 C" \2 K* k% \4 H4 B在2007 中国房地产品牌价值研究中，沿海绿色家园连续四年蝉联“中国房地产品牌价值TOP10”，同时还荣获“2007 中国房地产专业领先品牌——健康住宅”及“2007 中国房地产品牌典范企业”等荣誉；沿海赛洛城和丽水系列项目分别双双跻身“2007 中国房地产项目品牌价值TOP10”、“2007 中国房地产地方项目品牌价值TOP10”称号。企业品牌和项目品牌同时获奖，充分证明了沿海绿色家园的品牌建设和健康地产追求得到了共同认可。
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沿海绿色家园发展历程/ Y6 T( I: u a; t! A/ N- E
沿海绿色家园于1990 年在香港成立，1997 年在香港联交所成功上市。截至2007 年3 月31日，企业总资产1032.65 亿元（注：按2007 年3 月31 日港币与人民币的汇率基准价计算，下同），净资产24.37 亿元，形成了以房地产开发为主营业务，房地产物业投资、物业管理、地产项目策划、建筑施工管理、智能系统集成等同步发展的综合产业结构。
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5 ?. a. b. J4 @" C& F( g& i4 S凭借良好的的跨区域经营能力和完善的结构资本体系，沿海绿色家园已成功布局了华北、东北、华南、华中、华东和西南六大区域，开发项目遍及北京、上海、深圳、武汉等14 个城市。
# g' e2 G1 Z% O6 ^1 ]1 @目前年开发量近200万平方米建筑面积，拥有滚动开发三到五年的可建面积土地储备。
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沿海绿色家园发展历程/ d* y' E: @8 m
1990 年，沿海绿色家园进入国内，厦门沿海香江花园筹建处成立
! p, g3 M: h3 N. x1 E6 i1992 年，进入武汉房地产市场
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1993 年，进入深圳房地产市场
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1994 年，进入上海房地产市场
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1997 年，在香港联合交易所挂牌上市
7 r' ?- D l7 R$ u2 Z J8 q2000 年，会师井冈山，吹响二次创业的号角
& ]; `7 g! o& Q v/ [+ {# _2001 年，进入北京房地产市场
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2004 年，与国家住宅中心建立了全国首家“健康住宅”战略合作伙伴关系
# Q K& x3 J( h7 ]! {. y& _% \荣登“2004 中国房地产公司品牌价值TOP10”
4 w: h. t) w% D! T" z2005 年，成为中国最早加入美国绿色建筑协会的房地产开发企业
$ i% }* C: t7 U& C) t4 s: [北京·沿海赛洛城成为美国绿色建筑协会在全球的示范项目
5 p" ]. G. j& Q) u. D7 m1 N蝉联“中国房地产公司品牌价值TOP10”
! Q5 T8 X; @6 o X& Y+ l2006 年，荣膺“2006 中国房地产百强企业——成长性TOP10”
7 Q( M, d3 n- {3 V+ E% p: n. M成为国内上市公司上海丰华股份有限公司（600615）第一大股东
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连续三年荣膺“中国房地产公司品牌价值TOP10”
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荣膺“2006 中国房地产品牌典范企业”称号
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荣膺“2006 中国房地产专业领先品牌——健康住宅”荣誉
2 ]+ g- q& J B2 N深圳控股购入沿海绿色家园股份及可换股债券，成为公司第二大股东
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沿海绿色家园发展战略4 f5 T0 v3 C t, B0 F% t& g
土地储备战略. E% Y4 B7 {& _( B
沿海绿色家园的土地储备战略是滚动储备3 到5 年的土地，保证项目开发的可持续性。截至2006 年底，沿海绿色家园已拥有378 万平方米土地储备，并通过每年的动态调整，基本能够满足企业三年内的开发需要。
: S2 ]! B' v* i9 E战略解析：2004-2006 三年间沿海绿色家园的土地储备分别为200 万平方米、267 万平方米、378 万平方米，保持了相对稳健的风格；除了积极在土地市场上寻找机会外，企业还采取收购等手段曲线扩张土地储备：2006 年沿海绿色家园入主ST 丰华，正是看中了ST 丰华旗下的土地资产。未来企业还需要加大土地储备力度，为可持续发展奠定基础。
+ d) [ H% f$ U C 区域发展战略
; C8 J0 K6 t5 _) T沿海绿色家园在中国
沿海绿色家园已形成了六大开发片区：以北京为代表的华北区域；以沈阳、大连、鞍山为代表的东北区域；以深圳、东莞为代表的华南区域；以武汉、南昌为代表的华中区域；以上海、苏州、福州、厦门为代表的华东区域；以成都、都江堰为代表的西南区域，初步形成了在中国主要发达大中城市实施跨区域经营的格局。
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战略解析：沿海绿色家园的区域布局总体遵循了点、面、区域的布局模式，“以点带面、用面辐射整个区域”。
! }9 N3 ?/ T2 k6 b8 u% E点：尝试进入各大经济区域的中心城市，比如北京、大连、深圳、武汉、上海。
% q8 E% ?) {& c# j面：在每个中心城市开发多个代表性项目，提升品牌在当地市场的认知度和美誉度。
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区域：立足中心城市，成立区域公司，逐步向周边城市扩张，形成地域开发网络。
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资本运营战略
: `5 q. D& [0 i7 Q* B- V沿海绿色家园近三年的资产负债率均保持在60%左右，负债水平比较稳健；在负债结构方面，企业近三年的长期负债比重持续下降，2006 年仅为6.5%。
1 \3 w; @3 V/ C- _企业于2006 年4 月4 日发行了4000 万美元的优先票据；2006 年7 月6 日发行了2000 万美元的优先票据；2006 年7 月21 日发行了4000 万美元的可换股债券。
/ ~) z& `2 V2 e; A+ z) o战略解析：沿海绿色家园的长期负债比重远低于其他房地产开发企业，表明企业的负债过多集中于流动负债，长期负债融资手段利用不足。
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从“2007 中国房地产公司品牌价值TOP10”企业在2007 年上半年一系列融资活动中可以看出，地产融资的多元化正在逐步深入，特别是股市融资和利用外资成为获取资金的主要手段。考虑到沿海绿色家园的资产负债率和长期负债在行业内都处于相对较低水平，在目前经营状况良好的情况下，可以利用财务杠杆的正面作用得到更多的经营利润，因此建议企业未来可适当提高长期负债水平，通过将股权融资、债券、合作开发、项目融资等多种融资手段进行组合，为企业更广泛、更大规模的跨区域发展提供强有力的资金保障。
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" d8 g; o z3 G2 `7 r1 R+ ^沿海绿色家园企业管理! C2 j) c2 `! v. u$ z
组织架构
组织架构解析：沿海绿色家园经过十余年的发展，在公司治理结构上已经形成了一套较为完善的模式，尤其在跨区域多项目运作上总部与区域公司的管理模式。企业建立起了两级的战略合作网关，对区域公司采用了典型的战略管控模式，主要集中在战略规划、品牌建设、产品设计等方面。另外，通过引入BPR 等管理方法和工具，加强企业流程建设，提升了企业跨区域的管理能力。沿海绿色家园企业流程建设最大的特点是以价值创造为核心的，用可量化的价值管理对流程效率进行评估，从而提高了整个企业的生产效率。
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目前沿海绿色家园的区域公司规模并不是很大，但随着项目增多、地域分布扩大，未来沿海绿色家园可形成小总部、大区域公司、小项目公司的三级化架构，不同层级的公司采取了差异化的管控模式和承担不同的职能：对区域公司当地的项目可进行矩阵式管理；对区域公司所在地以外的项目可形成项目公司，若项目公司只有一个项目，可采用纯职能式管理；若有两个以上项目，可采用矩阵式管理。
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沿海绿色家园三级化架构建议示意图
经营理念3 T% S* V v) N0 f% I' U
使命与追求：
; q" a: R* I9 P* Z5 D1 G企业使命：构筑艺术空间、缔造健康之家
( w/ V' _! Z4 B5 k0 y& I) N* n2 }: w企业追求：做一个中国最好的房地产开发商
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核心理念：与顾客一起创造卓越
' ~7 A- C) y3 ]经营哲学：赢得顾客心是企业立足之本，共同价值观是永续经营之源
4 a6 t0 F; z5 G) V9 Y三创精神：创业、创新、创顾客价值
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三要文化：要对每位员工体贴备至；要不惜时间使顾客惊喜；要竭尽所能把事情办好
, b5 p5 W1 N/ L三立信条：勤奋求知、适者生存；只争朝夕、永不言败；创造价值、实现自我
+ C3 ~* g) B* U* D1 ~经营理念解析：不断创新是沿海绿色家园生命的源泉；“三创”、“三要”、“三立”是沿海绿色家园企业文化的精髓，从理念、标准和行为三个方面构成了一个完整的价值观系统；为顾客创造价值是沿海绿色家园可持续发展的动力：通过提供绿色社区、健康住宅、和谐邻里，为顾客营造人类与大自然和谐生存的生活模式。
1 G o* S% K. W2 Y1 F0 y5 p沿海绿色家园“价值创造”三角形
