小城市里的大机会

2007年10月13日 00:00   经济观察报
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0 y& K" p3 y) x* i　　周亚玲
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  E, X* s' L+ K# Y4 L　　今年A股IPO的房地产公司屈指可数。一家是浙江的广宇集团，一个是河北的荣盛发展。这两家公司和其他上市公司最大的不同就是开发的项目很多都集中在二、三线城市。广宇集团项目位于杭州、安徽黄山以及广东肇庆。而荣盛涉足的城市多是河北的中型城市。资本市场开始对这类公司有所青睐，似乎也能揣度为行业变化的一个风向标。2 ^! x# e& t7 ^) C: a+ W
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　　管理成本太高，受宏观调控的影响更敏感等特点决定了大型的地产公司进入三线城市开发的难度。然而北京、上海、广州、深圳等城市土地拍卖价格屡屡超过周边房价的情形出现之时，一些龙头公司在内的公司至少在战略上对二、三线城市重视起来。虽然有几分并非心甘情愿的味道。
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+ [: n) i2 r' J5 V; r　　9月，深圳控股旗下的深业鹏基（集团）有限公司以4.79亿人民币的价格，购得江苏省姜堰市的一幅地块。而深圳的公司涉足到江苏的这类城市已不是第一次了。华侨城集团曾在同样的地方拿下了1000多亩的土地。) j7 x* f) i1 _
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　　姜堰在江苏并非一线城市。广宇开发的黄山，荣盛开发的廊坊这类城市同样不具有典型性。可以在这类城市作到上市或者说大型公司的触角不断涌现到这类城市说明竞争激烈早不只是北京、上海城市面临的问题。
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8 S4 w% |( ~2 h' e　　在成都，万科、中海、华润、绿地纷纷涌入之后，本土的中小开发商很多都将中心转移到了近郊。二、三线城市的发展竞争很快就容不得 “地产大笨象”和囊中羞涩之辈了。
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8 w: T, c. k3 `' ^6 M! A　　资本市场层面，阳光100的范小冲也曾提到 “基金已经一致看好二线城市了”。+ B7 J! O  L4 c. M8 T. v
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　　定位准确，利润率高
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　　荣盛发展8月成功上市。这家公司有个特点就是定位清晰，地域性明显。公司在廊坊、安徽蚌埠、南京六合、徐州等地拥有94万平米在建项目，在蚌埠、徐州、聊城等地拥有333万平米拟建项目。$ S# |9 v4 p, `+ h8 z  ]3 y/ G
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　　有业内人士向记者讲述：“这个公司的楼盘以善作水景而闻名。它一些房子外立面就不像大城市搞一些瓷砖什么的金碧辉煌那一套，而是水泥。户型结构也很实用，小区环境非常好。属于质优价美的房子。阿尔卡迪亚都已经是品牌了，基本上能比周边楼盘贵1000元左右。”
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　　有专业人士推断：该公司在廊坊的市场份额有20％左右。7 U/ [" ~+ e# N4 K

' W& b- b2 b; u% F7 l; }　　利润率高也是这类公司的特点。国泰君安就认为：“荣盛发展未来三年结算项目多、结算面积有望提速，且因拿地时间较早、地价成本很低，房价又在持续上涨，所以未来项目毛利率普遍在35％以上。”
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　　英联不动产的首席分析师郭建波提出：“和一线城市相比，二、三线城市的土地上涨没有赶上房屋价格上涨的幅度，所以整体利润率要高于一线城市。”& M. g1 a/ @" \# f1 R! h

! c8 j5 F! K6 u+ s7 x3 Y　　至于另外一家从杭州转战到黄山的浙江老牌开发商广宇集团，有行业分析师认为：“广宇集团最近三年所开发的项目不多，收入增加不明显，但项目的毛利水平都很高，大部分项目毛利都在40％以上。”
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+ g# I5 u0 K2 h6 t$ O　　广宇集团的一个楼盘就能开发出42平米、57平米、66平米、84平米等多种户型。其中小户型的精确定位受到业界的认可。
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　　而南京、苏州、镇江、沈阳、蚌埠、芜湖、瑞安、嘉兴、嘉善多地均有楼盘的新湖中宝，德邦证券分析师吴剑雄经过计算，发现该公司2006的毛利比率竟然高达84.5％，而2005年的是44.72％。
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$ _1 A8 w3 [% J: l* E, \　　“土地便宜是二、三线城市地产开发利润率高的最重要原因。”吴剑雄就这么认为。 “拿地成本低”之类的话语在该类公司的分析报告里屡见不鲜。
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　　据报道，“广宇集团杭州项目西城年华的土地是在2003年6月取得，楼面地价为2639元/平方米。在2006年7月31日杭州市国土资源局在同一个区域拍卖的杭政储出 [2006]15号地块每亩单价904.9万元，楼面地价为4524元/平方米。相比之下，西城年华项目具有较强的成本优势。公司目前开发的另一重点项目黄山项目的土地是2002年5月取得，楼面地价为138.32元/平方米。2006年上半年，黄山市国土资源局拍卖的[2006]05号地块每亩单价为32万元，楼面地价为266元/平方米。”
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　　当然，利润率高也许还有一些特别因素，而这点在大城市“火拼”的市场里很难看到。, x) v- y; V4 D/ j+ O! w# @5 O

1 f. u2 i9 A- ]2 e4 h4 z　　有业内人士向记者讲述：“内地的一些地区级的城市，为了招商引资，为了改善城市面貌，对有钱的开发商态度就是太友好了。我认识的一家开发商开发一个楼盘，这个市就可以为了这个项目成立一个专项工作组，配合开发商前期等一系列工作。地方政府为了吸引开发商，可以为开发商项目修路，造公园等等。”
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; U/ n' C' s/ \0 _  T. {　　发展不完善下的机会？
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/ B/ w( X( x+ ?0 w( }0 X5 W( V　　尽管多家中间机构的研究报告都认为二、三线城市开发地产的整体利润率要远高于一线城市。但大部分分析人士都认为：“市场不稳定是二、三线城市最大的弊端。“有行业分析师就认为：”他们大都受一线城市的价格上涨的风潮的影响，但实际上二、三线城市的人口流向并不明显。我在很多二、三线城市都考察过，住宅人均面积都很大，容量有限。”/ W4 s5 p, {" y8 T( ~# O$ Z

  O0 K: c% B" E& \! ]# e& N　　郭建波更是毫不讳言道：“很多人认为二、三线城市是避风港，那是错误的。二、三线城市政策一出，转向比大城市快多了。这些区域投资百姓兴趣也不高。连苏州都没有炒房的。”4 Y+ g5 ?2 v" N3 Z  F1 G
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　　阳光100的范小冲却认为：“今天的房地产宏观调控，在土地、资金方面都是收紧的政策，而且在一线城市土地的供给严重不足，资金的门槛越来越高，风险越来越大，现在有更广阔的二线城市，从红海向蓝海的发展空间，从二线城市过去的项目走向公司，走向企业未来的战略性的发展，实际是一个战略性的选择，不是机会主义的逃跑。”
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　　当然在二、三线城市开发地产，也有很多不成熟阶段的鲜明特性。范小冲在9月的一次论坛中曾提及：“现在很多都在钻空子，成都7月20日闹得很热闹，当天推了9块地，拍出了88亿，全交了定金，现在又在耗着，资金进不来，现在成都政府急得跟热锅蚂蚁一样。”6 Q9 ~: h' o2 P: O4 W

" }$ |4 G& W: n# \; U　　不管是受一线城市拿地之困影响也好，战略选择也好，到二、三线城市发展已成为行业的一个普遍现象。外部环境的日益规范，特别是一些三线城市，如果从长远的角度着眼，对有实力的企业才是真正有利的。