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焦点人物：: x4 ?; p2 H5 \& Y* H7 \
贺建亚，研究生学历，毕业于北京航空航天大学电子工程、通讯工程专业，工程师。历任蛇口集装箱码头有限公司系统主任；蛇口工业区企业管理室副主任、主任；招商局地产控股股份有限公司副总经理等职。
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面对面：
" m1 b" T2 n! O& h; @+ A) l9 _ 公元1873年，招商局在上海正式开局！“顺商情而张国体”，襁褓中的招商局敢为天下先：中国第一条远洋商业航线、第一家大型煤矿、第一家银行、第一家保险公司、第一条铁路……百余年，战功赫赫！
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公元1984年，蛇口工业区房地产公司（招商地产前身）正式成立，同处襁褓之中，同样敢为天下先：最早建设别墅区、最早成片开发社区、最早实行招投标、最早推行住房改革制度、最早引入住房按揭制度……20春秋，勇气非凡！
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- ]3 X" K4 m7 N9 s! }( q 公元2004年，代码为000024的“招商局A”正式更名为“招商局地产控股股份有限公司”， 非但不做加减法，反而雄心谋略招商“五年规划”，蛇口－深圳－全国，销售－租赁……招商产业特色逐步形成！
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7 [ A1 }5 o( K$ W9 O9 {8 j ■ 被动主动十年间" I1 C4 b8 _% Y% L$ C
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万科张扬全国，华侨城豪情万丈，招商同样不甘寂寞！几年前就开始全国布子，扩张版图，9城18个项目同时启动！如今，“深圳＋广州、上海＋南京、北京＋天津”的三大招商地产网已形成。不同的却是，一贯敢于为先的招商地产长线出租物业――04年实现房屋租赁收入2.5个亿！房产开发与物业租赁双管齐下！
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“五年之内，将实现本埠外埠收入各占50％，出租业务收益达到30％”，这是招商的雄心！
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【焦点网唐甜甜】招商有个“五年”规划，不搞单一产品开发，出租物业与出售物业同步发展，今年的收益会如何？! Y0 g# N( ?; Q# v; ^% `
& x9 t7 G; z3 b. I) j; j 【贺建亚】目前，租赁收益约占到公司全部收益的15％！招商地产的业务分为出租和出售，销售业务全国发展，而出租业务目前集中在深圳蛇口。
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/ n9 c, H1 z- k ?" ~ 【焦点网唐甜甜】有数据显示，04年招商在深圳就有60余万平方米的租赁物业？1 R( J, ?4 B! x6 H/ \! @9 B
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【贺建亚】（笑）招商在蛇口的租赁从产品线上分有五个类别：甲级写字楼、高端别墅、公寓、高科技厂房和商业。过去的出租基本上都围绕着蛇口工业区的发展的需要：需要什么，我们就做什么样的产品。
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6 ?2 L4 u' u% s7 w 【焦点网唐甜甜】就是被动的出品！
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* Z0 `* B" s& Y# Z 【贺建亚】对。应该是被动型的。当时仅仅作为满足社区的基本需求来做，并没有把租赁产业作为公司的战略发展的一个部分。
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1 ~) ~7 s6 r9 k& T F, _2 X 【焦点网唐甜甜】大概从什么时候开始发生了变化？
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【贺建亚】上个世纪90年代。90年以后，随着工业园区产业的调整，港口的兴旺，南海石油作业的繁荣，我们的服务范围开始扩大，客户需求开始提高。怎样在业务的发展的格局中占据相当比重？怎样在整个地区地产经营中更有竞争力？继续被动还是主动出击？我们必须从战略规划的角度做出尽可能前瞻性的思考。
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- a; F6 m+ g) P5 i: g 2005年，招商地产租赁物业全面开花，被喻为五朵金花的“花园城中心、泰格公寓、海上世界广场、金融中心二期、海运大厦”五类产品同步推出。) H" z$ ?+ C' \; r' l7 F! D2 l! B
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【焦点网唐甜甜】“五朵金花”同时推向市场是否巧合？是否意味着今后五类产品会平行发展？
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【贺建亚】并非五个完全均衡发展，今年是五朵金花同时绽放！招商的租赁收益所占的比重要保持稳中有升，就是说随着外埠销售业务的不断壮大，出租业务的份额要维持基本的比例。出租收益的稳定，不仅仅是每天、每月为招商地产创造现金流，保障公司业务发展的稳健性和可持续性，增强抗风险能力，还能带来双重效应：第一资产升值后出售带来的更多利润；第二，拥有优质客户群。这也是招商区别于其他地产的地方。我们的物业也在从低向中高层发展，原来是工厂，现在是研发大厦；以前街铺多，现在是集约化管理建设购物中心。
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/ |$ ~9 A. R6 I4 a 【焦点网唐甜甜】招商局已经顺利吞并南油集团，而南油集团拥有大量租赁物业，对此，招商是否已经制订出了消化方案？6 L3 i) M8 ~; \9 Z4 a. A
. U; _2 q$ z7 k. \$ W+ Z 【贺建亚】招商局正在做包括南头半岛在内的新计划。蛇口是我们的根据地，重要的支持和依托，但是可发展的外延空间不大，只能走内涵式发展的路子，提升这里每一平方土地的物业价值。可开发的土地已经不多，我们更多的会从内涵式的发展来考虑。
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■ 五年，旧貌换新颜 " L+ G! w4 G3 W$ N' ^# A
9 C" O. F% S. g- Z4 ?7 u 2004年6月24日，招商局蛇口控股股份有限公司正式更名为“招商局地产控股股份有限公司”，“地产”二字替代“蛇口”，从此，地产成为招商局地产控股股份有限公司的核心主业。招商从蛇口开始迈向全国！“９城１８个项目”全国战略布局全面展开。( x! B7 ~, y* B* ]6 c
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20年，蛇口一变再变！曾经工业化色彩浓重的蛇口已渐渐隐去，但昔日繁华的海上世界，那艘记录着历史变迁的明华轮也同时在“衰败”！
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. O# ^& a3 ~5 m h# T3 ] j “蛇口的产业链在发生渐变，面对这样渐变，招商地产一定要从中抓住商机”。05年，招商地产全国战略暨新品发布会上，贺建亚隆重推荐了海上世界。, z& z2 o" L) i0 h0 H
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重振雄风，指日可待！+ H& S y- T! Y! P! t7 S4 y
- {# x3 S4 Y9 }+ f* |$ z/ G 【焦点网唐甜甜】过去，蛇口有两个地方会给人留下很深刻的印象，一个是“女娲补天”，还有一个就是明华轮。但是现在的海上世界的特色似乎已经削弱了？/ i. U4 [* l8 k5 h3 l" u* C4 f: G5 Q
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【贺建亚】几年前会有这样的感觉。但是当海上世界整个项目建成之后，这样的感觉就会荡然无存。早期深圳可参观的景点不多，所以海上世界显得很有特色；另外，当年的海上世界后来也确实衰败了！
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) R, }* n: Y$ k9 n. R2 U 【焦点网唐甜甜】您指得衰败是什么？
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【贺建亚】反差很大。海上世界在深圳西部地区处于独特的位置，两三年前到这里，海上世界昔日的辉煌就已经不在了，包括众说纷纭的海滨浴场填海区，没有人再来这里缅怀过去，也没有兴趣游览。而我们现在所说的海上世界是个片区，范围已经增大很多，除了商业还有写字楼，既有面向市民免费开放的场所，又有私人领地；既是文化的，又是商业的。未来这些交通、无论是海上的，还是陆上的，都使海上世界有希望成为珠三角一个比较重要的国际化社区。
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【焦点网唐甜甜】现在雏形是否已经出来？# Z6 P0 q1 x/ N3 H6 G( _8 |
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【贺建亚】对。经历了三年的时间，两年国际化的规划，现在方案已经通过市里有关部门的批准。海上世界广场会分成几个阶段：明华轮、以咖啡、酒吧为主体的海上世界中心广场、以国际美食和旅游休闲为主的太子广场一期、二期，是集了娱乐、休闲、国际美食等为一体的综合国际化商区。我们也希望把这样的商区打造成深圳市的名片，成为深圳人的客厅，具有社会公益效应的作品。未来，海上世界还会有40万平方米左右的其他物业在明年、后年投入。三年，海上世界会显新景观；五年，蛇口港换新颜。
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■此MALL非彼MALL & ^- @4 ^( M6 t2 L6 L
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深圳造MALL曾风靡一时，先有中信城市广场，后有华润万象城。MALL到底是什么？什么才是MALL ？05年，已经走出了蛇口的招商地产，花费大手笔回到其根据地，欲建南山半岛最具特点的纯商业项目――花园城中心，日前，已与某国际连锁家居巨头基本达成了合作意向。花园城中心的启动，正式吹响了招商地产进军商业地产的号角。2 R; i5 j% ]- u h
* E% h. g- ?( _+ d+ I( g 【焦点网唐甜甜】目前的市场而言，您认为深圳有没有一个真正的SHOPPING MALL ？
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( X" h6 W; u) m' Z6 F0 H- f! g 【贺建亚】（笑）不好妄加评论！在国外，见过不少MALL ，有社区MALL、城市MALL、跨洲的MALL……中国的自然条件和其他国家并不一样，从某种意义上来说，深圳有MALL。
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1 V4 ^5 K' O1 w 【焦点网唐甜甜】如果让您来定义，您心中的MALL应该是什么样的？2 z! g3 X: i8 h: Z, W& X
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【贺建亚】我个人认为，首先物业是出租的，其次业态要丰富，不仅是shopping，还是休闲、娱乐，以前传统的百货公司就是购物，但是MALL里会有很多体验式的消费。花园城中心是招商做的第一个中等规模的购物中心，不是面向整个城市的，而是南头－蛇口片区。首先，会是一个非常环保的生态建筑，这是从发展商的角度提出的要求；其次，一定是特别家庭化的、特别温暖的购物中心，当然，业态布置也是非常丰富的。
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【焦点网唐甜甜】是否能披露一下目前花园城中心的招商进展？国际化的品牌商家占到怎样一个比例？
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8 |; A* j9 G/ G1 u2 ?% r9 @ 【贺建亚】5月18号招商会以后，反响比我们预想的更好。虽然现在还不到正式披露的时候，但是我可以很负责任的讲，我们签约商家的速度非常快，比我们想像的还要快！原来有疑惑的商家信心坚定了；原来没有联系的商家纷纷上门！国际化品牌商家有多少？媒体通常很感兴趣，其实我们并没有特别瞄准国际市场，由于花园城中心的区域性很强，所以我们会满足周边居民的需求，更多的是大家喜闻乐见的，或者大家最需要的商家。
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0 k, m$ ?: J7 J8 B 【焦点网唐甜甜】刚才提到“南头－蛇口”片区，那么，花园城中心建成后，是否会打破原有的商圈，对周边商业会产生怎样的影响？
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【贺建亚】我希望大家是相辅相成，相得益彰！原来的南山，商业不够繁荣，这些年随着住宅的发展，居民需求强烈，因此商家争相涌入，但是由于住宅群楼的局限性，很难成气候，形成集约化的商业服务，而建成后的花园城中心会提升对客户的吸引力、影响力，在一定程度上改变南山片区商业零散无中心的状态，成为整个片区居民喜欢去的购物中心。南山区本地不断增长的新的购物群体以及原来已经存在的原居民是花园城中心的支撑，不久之后，迪斯尼乐园、西部通道的利好因素将会是未来客户的强大支撑。
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【焦点网唐甜甜】“招商的改变就是蛇口和深圳之间的改变”，招商的蛇口模式是否会复制到扩张的其他版图中？或者说花园城中心是否会在其他城市复制？
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7 j/ g, ^4 \" \# v: S) E 【贺建亚】未来的五年，我想我们还不会大面积的在异地城市推广出租业务，异地严格意义上讲还是以销售为主。不是每个地方都有深圳蛇口这样好的机会，但是会有些理念的传播，比如，台湾海峡对面招商局的漳州开发区！ 也许，也会在北京上海作当地的花园城中心！
（完）
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招商地产
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: ?2 |8 t0 d* v# ^ 招商地产于1984年在深圳成立，经过近20年的发展，作为国家一级房地产综合开发公司，招商地产已成为一家集开发、设计、监理、物业管理为一体、物业品种齐全的房地产集团。公司开发和建设了整个蛇口社区11平方公里的土地，并在北京、上海、广州、深圳、西安、武汉、南京、香港、澳门等多个大中城市投资开发大型房地产项目，累计开发总面积超过600万平方米。2002 招商地产以蛇口控股作为依托实现了整体上市（股票代码为000024（A股）、200024（B股）），是招商局在大陆上市的旗舰公司，现有下属独资、合资、合作企业二十家，管理资产逾百亿。在中国房地产上市公司综合实力排名中，招商地产连续两年跻身三甲， 2003年度当选十八家中国蓝筹地产企业之一，位列2004年深圳市房地产企业综合排名第二，并荣膺2004年深圳房地产企业销售金额冠军。2004年招商局集团的房地产业务被国家国资委列为核心产业，是国资委房地产行业在政策倾斜重点扶持的五家中央企业之一。2005年，荣获“中国房地产上市公司财富创造能力（EVA）TOP10”和“中国最具投资价值蓝筹地产股”等殊荣。
