碧桂园的全国最大地主之路
2007年09月16日10:42 来源： 中国经营报 作者：龙飞
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, E% Z, @$ y" @+ _" S$ f2 p “土地多了不一定赚钱，老婆多了不一定幸福。”杨国强显然对此不太认同
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“土地多了不一定赚钱，老婆多了不一定幸福。”地产圈思想家冯仑的这句格言，碧桂园集团（2007.HK）的老板杨国强显然不太认同。
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: D3 _8 g# Z, P n' B; d2 o 过去两个月来，这位起步于广东顺德的地产富豪，正催促其部下以惊人的速度全国圈地：据其最新公告称，截至8月15日止，该集团土地储备总可建筑面积达到5400万平方米——仅仅在15天前，这一数字为4500万平方米，而统计至6月30日止的中期业绩报告则显示，当时的数字是2950万平方米。这些新增土地储备遍布广东及天津、重庆、湖南、湖北、安徽、内蒙古等多个省市自治区，且基本上位于三线中小城市（详见附表一、二）。
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( [' f$ G" A# i: r 毫无疑问，这家赴港上市不到半年（4月20日挂牌）的内地地产股新贵，已经成为中国开发商中最大也是最生猛的“地主”之一。中银国际甚至预计，一年后碧桂园的土地储备总建筑面积可能增至8600万平方米。
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5 R. a p+ s& K' Y; O8 p( l 对10年来（碧桂园创办于1997年）以“大盘开发”战略笑傲珠三角的杨国强而言，展开全国扩张攻势后土地储备的急剧膨胀尚在意料之中，而其新增土地地价之低廉，更让人印象深刻：上述中报披露，碧桂园集团的平均土地成本仅约占楼盘售价的7.4%，平均楼面地价每平方米不超过200元。7-8月份新增的2000多万平方米土地储备，一共花了不到30亿元，平均楼面地价更只有145元！作为对比，其广东老乡富力地产（ 2227.HK）9月11日拍下的广州白云区一幅地块，楼面地价每平方米高达18700元。) G4 K/ j9 Y% A0 d( j3 s
: N1 P" l2 l5 D 杨国强曾说过，低土地成本是碧桂园成功的不二法门。但在政府土地出让政策日益收紧的今天，他是怎样做到这一点的呢？短时间内吞食如此巨量的土地，难道他不担心消化不良吗？* V4 X& T- R( e S0 s/ W
. N* _, `. I1 g2 H: k9 g 第一招：先予后取
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舍小利谋大利，是碧桂园超低价圈地的秘诀之一
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在韶关市“十一五”规划中，武江区芙蓉新城将成为“大韶关”的核心，建造中的武广客运铁路专线韶关新站就设在新城之内。武广专线通车后，由广州到韶关坐火车只需50分钟，而目前最快也要两个半小时。
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% B- z0 V$ z) }% I5 T 今年7月12日，碧桂园两家子公司联合竞得的韶关新项目，就在芙蓉新城中心地带。让人有点不敢相信的是，占地达239万平方米，总建筑面积430万平方米，且山水资源丰富、发展前景可观的这一大片土地，只花了碧桂园4.5亿元，每平方米楼面地价仅104元。
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: s! m% e$ l* n" w “碧桂园是通过公开出让方式获得这一地块的，不存在所谓‘暗箱操作’。”韶关市国土资源局的屠主任强调，“政府借助有实力的民间资本撬动新城区发展，作为知名开发商和香港上市公司，我们相信碧桂园有足够的经验与实力。”
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$ O8 J, m. ^0 r# `2 c1 V7 ] “其实韶关的地价并不低。”韶关怡和园房地产公司开发部一位人士说。今年6月底，该公司同样在武江区拍下的一幅土地，每平方米地价为339元。而7月20日一幅更靠近市区的总面积达37万平方米的地块，最终成交价达3亿元，每平方米地价超过了800元。
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“虽然碧桂园新项目离市区还有一段路，但业内都知道芙蓉新城是个潜力股。如果不是政府支持默许，谁也不可能以如此低的价格投得。”上述人士表示。- c, A5 M f, e' D0 `; m: F
& I" S6 E9 s S& W! F* O+ s1 O& o5 q 实际上，早在2005年，碧桂园就已进入韶关，当时宣称将投资100亿元。据知情人士介绍，杨国强对当时正在规划中的芙蓉新城表示出浓厚兴趣，但因时机尚不成熟，杨转而在韶关浈江区拿下了其当地首个项目，并命名为“韶关碧桂园”。
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碧桂园表现出来的务实作风及出色的效率与能力，让韶关市政府官员对其信心倍增。比如联合浈江区政府妥善解决了8000亩征地青苗费清点及补偿工作，后又与政府达成协议，为受征地影响农民提供培训后安排到公司内就业。此后，碧桂园在韶关，尤其是在急剧扩容的新城开发过程中便一路绿灯。9 i9 ^8 ^; [6 |5 H. _
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第二招：酒店开路
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- o0 W% N+ N( A3 s1 Y “酒店+住宅”模式一举两得4 X7 y! v8 l+ q/ j# S
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“一年一个碧桂园”，曾经是前些年杨国强最喜欢一句口号。如今的碧桂园显然早已远远突破“一年一个”的目标，但其“克隆”战术的精髓却始终未变。" c. o1 U2 h4 x) E! X
1 D* z: L c& y' W7 _& w 在建的浈江区韶关碧桂园，就有一座五星级酒店的规划，而其芙蓉新城项目也宣称，将建造五星级标准的酒店及相应商业配套。在韶关这样经济不算十分发达的中等城市里，10公里内由同一家集团开发两座五星级酒店的做法，从投资回报角度看是否合理姑且不论，至少当地政府是乐见其成的，因为这有助于提高城市形象，以吸引其他外来投资。
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* ]0 O) p5 b' v* q 当地人士评价说，酒店及各项商业配套，是每个城市的面子工程，共同的利益出发点使碧桂园与政府关系融洽，在竞争看中的地块时自然握有更多议价筹码。
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值得注意的是，在碧桂园8月宣布的全国5个新增项目中，有四个沿用“酒店+住宅”的模式，除韶关芙蓉新城外，重庆长寿、安徽池州和天津塘沽等，都计划在项目内建设五星级标准的酒店。" H# s7 `+ Z: N, g
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据前述中报披露，迄今为止碧桂园集团一共要做五星级酒店17座。其中开始运营的两座（另有一座为四星级），即将投入运营的三座，在建的五座，仅今年7、8月新规划兴建的就达七座。+ l0 ?6 g" g+ t8 _0 M' h
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至于高档酒店及商业配套能大大提升周边住宅的价值，自然是碧桂园乐此不疲的更重要原因。, s/ e- z$ b2 x" c1 u1 c
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第三招：急人所急
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起步于乡镇的杨国强最明白基层政府的心思 X( x" p5 p- }
0 O1 x s/ [! b# @" t* \; A: F 今年8月，碧桂园在韶关辖下的县级市乐昌，也获得了一幅8万平方米的土地。乐昌紧邻湖南，境内山高林密，经济发展较落后，而碧桂园是作为当地政府主要招商引资对象“请进来的”，据知情人士介绍，乐昌市委市政府及外经局、招商办、国土局、规划局、拆迁办等部门为此还组织了联合行动，视碧桂园项目为“提升城市形象的重点工程”。
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# E3 H7 Q( @$ X/ n) `2 \. t 在湖北的咸宁及随州、安徽和县等不大知名的小城市，碧桂园所到之处，都享受了同样的特殊待遇。除数千万平方米的土地储备外，碧桂园在这些城市还参与了至少1800万平方米土地的一级开发。
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) y }% t9 g; l, n, @' F 广东省省情调查研究中心执行副主任冯胜平称，碧桂园向来习惯于选择二、三线城市作为开发重点，当年碧桂园就是借助城郊大盘起家，对如何控制成本，如何在二、三线城市打开局面，有一套成熟而独到的运作模式。# ~: i [/ T1 X' h) ]. M
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广州市同创卓越房地产顾问公司总经理赵卓文近年来曾考察了碧桂园在广东的20多个项目。他举例说，佛山辖下县级市高明的碧桂园每平方米售价达2000至3000元，而该市内房价则基本在1000元左右，碧桂园几乎把这个小城市中的富人全部锁定了，事实上这个项目销售反映非常不错。
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“正因为如此，碧桂园很乐意到一些不太知名的中小城市圈地，而后者也急需借助碧桂园之类大名鼎鼎的‘外来和尚’帮助念好本地经济发展这本经。”他说。* a* b$ C8 n1 _' D# C
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记者观察
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) U ?& [% f4 n6 }& }: I 大地主的软肋
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; O' \7 Y1 H5 [ “碧桂园目前可以动用的银行现金达180亿港元。”今年4月20日成功登陆港股后，杨国强曾意气风发地宣布。而经过四个多月来近乎疯狂的圈地扩张后，这条后劲十足的大鳄，现金流依然强大。据中期业绩报告显示，今年上半年碧桂园负债比率为-74.6%（即有净现金流），而上市前负债比率是160%，换言之，公司上市后所募集资金尚未使用完毕。1 s- H8 j4 V: P' n* |: E E
. Q6 j1 o5 J& p) ] 德意志银行一份研究报告称，预计2009年碧桂园毛利润将增至38％，达到同业中最高的盈利水平。9月份开始，碧桂园先后成为摩根士丹利资本国际环球标准指数及香港恒生综合指数、恒生中国内地综合指数的成分股。机构投资者的认同，使碧桂园股价迅速攀升，7月底时其股价尚不到9港元，短短1个半月已突破13港元。目前碧桂园港股市值超过1500亿港元。9 U! c+ y! [: `7 U8 r& J
$ E9 p3 z N7 o' Q5 Z" v+ D 尽管现金流丰富，但短时间内超大规模的圈地，还是给碧桂园造成了一定压力。上述中报承认，由于新项目发展及补充土地之需要，将动用IPO（股票首次公开发售）所得资金，或进行额外借款。而今年初政府开始征收土地增值税后，碧桂园这类土地储备量大、开发周期长的房企，更首当其冲受到冲击。
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, L o' C; q' v7 H! s( R& Y! o 碧桂园集团投资者关系部主管刘嘉毅接受本报记者采访时就表示，为了应对增值税清算，上半年仅此一项公司就增加了3.4亿元的开支，拨备余额达到9.6亿元。但他不同意碧桂园“滥储土地”的外界质疑，坚称公司有一套独特的开发模式，所有土地储备都是经过认真而理性的调查研究后才进行的。7 \; o+ ]% T7 n! E" z
0 x8 q. ^" t' Q; |) S 凯基证券一位分析师认为，虽然近期政府暂缓实施所谓“北水南调”（允许个人投资者投资香港股市）政策，但中期来看政策放开势在必行，像碧桂园这样以广东为大本营的内地房企股，自然“近水楼台先得月”。有传闻称，珠三角地区不少民间资金已在加紧集结，只要政府发令枪一响，相信碧桂园等将会迎来一波股价上涨高潮。“碧桂园完全可以充分利用有利时机增发募资，加固其早晚会紧绷的资金链。”有分析人士认为。( l. p! v: Y1 t* b! W" B, n r- \
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碧桂园的高速扩张还从土地和资金延伸到人事领域。自上市后到6月30日止，两个多月内碧桂园新招了3000多名员工，比上市前增加约18%，同时正四处从同行那里抢夺中高层管理人才，据传连房企老大万科集团一位副总级人物，也成为其挖角目标。“现在的矛盾是，虽然集团储备土地充足，但多年来在广东行之有效的开发和管理模式，向全国扩张后必然要有所调整，而人才储备正是我们的短板。”碧桂园某区域经理向记者表示。
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# l3 m! X" [3 E% h 而从技术层面上说，“酒店＋住宅”这一碧桂园通行的开发模式也有软肋。业界人士称，富力地产、合景泰富（1813.HK）等香港上市的粤系房企，同样注重开发酒店及商业配套，但实际操作中大都引进知名酒店管理集团负责管理运营，而碧桂园旗下酒店完全由自己开发管理。
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! P2 S; ?3 }5 F! V% r “尽管酒店只是碧桂园住宅开发的辅助性业务，但同时运营十多座五星级酒店，需要真正国际级的酒店管理能力，杨国强懂这个吗？”上述人士质疑道。
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: K u- R- C6 q7 z 广州再演夺地大战
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" d# x8 t$ G d 这边厢是碧桂园以“农村包围城市”的策略低价疯狂圈地，那边厢却“后院起火”，它的广东同行们又在为了争地竞相抬价，大打出手。
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9月11日，广州公开出让13幅土地，总建筑面积达133万平方米，为该市历来单次最大出让土地总量，并吸引了富力地产（2227. HK）、保利地产（600048）及金地集团（600383）等知名开发商参与竞拍。
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卖地5平方公里 地王依然频出
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H* H( t A* d |% \ 一块底价仅3200万元的小型住宅用地，被巨头们抬高到1.8亿元，楼面地价达到了创纪录的每平方米18729元，最终由富力拿走；保利一口气花了42亿元连下两城，再继续争夺第三幅地时，因抗议拍卖官未看到他们举牌应价就落槌宣布成交而引起一番激烈争执；更令人惊讶的是，13幅土地中竟然有4幅成交价创了各自所在区域地价新高，成为所谓“地王”。
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# u+ k6 @) _! s5 T- l “现在房地产进入花钱砸死人的年代了”。在这场延续了整整一天的火爆拍卖会结束后，一位多次举牌却一无所获的开发商感叹说。6 S6 @7 W2 E' V
3 S' t1 o8 Q% D9 H) W# O4 B 广州市国土房管局副局长黄文波表示，仅仅九月份政府就推出可建面积达140万平方米的住宅地块，其中既有政府储备土地，也有城区烂尾地，是政府兑现调控房价涨幅承诺的重要举措。资料显示，包括这次大规模卖地在内，今年广州土地出让已达2.1平方公里，未来几个月还将再推出近2平方公里土地。“只要保证连续3年土地供应都在5平方公里左右，调控一定能达到效果。”黄强调说。
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知名代理公司合富辉煌（0733.HK）首席分析师黎文江指出，近期广州市政府大量出让土地，目的是为了平衡土地供应结构，今年约5平方公里的计划供应量，是过去两年供地总量的两倍。开发商此时高价拿地，风险很大，有可能会亏本。黎曾长期担任广州市国土房管局房地产信息中心主任，目前仍为市政府各项房地产决策出谋划策。
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地王背后隐藏风险
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政府大量卖地以抑制房价涨幅的目标很明确，但地王频出让情况变得复杂起来。广州资深代理机构中地行董事长徐建平称，政府增加土地供应措施非常恰当，但“水太少了，解不了渴，尤其是中心城区供应量依然严重不足。”
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尽管黄文波和黎文江两人一再强调，高地价不一定会带来高房价，但“地王”效应还是不可忽视。今年8月，广州番禺区沙湾地块被万科以4..2亿元拿下，成交价创下区内新高后，一夜之间地块周边楼盘售价每平方米提高了1000至1500元。
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3 t- i8 F, @9 M- z! e2 |2 \9 b “除了城区缺地之外，开发商对未来市场的预期都很高，才让他们敢出那么高的价，但其中的风险似乎被忽视了。”广州满堂红地产研究部总监龙斌认为。他与广州市国土局有市场研究方面的长期合作关系。
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龙举例说，拍卖会前政府新增了一项条款，规定有关项目凡达到预售条件的，必须10天内申请办理预售，获得预售证后必须10天内销售，每延迟一天销售，每天须按总地价1‰缴纳罚金，以前的圈而不发、惜售等销售手法，越来越不灵了。8 j; r: f3 ~ d1 M" a0 P. a
, N, R8 \& [5 p) B( E+ r7 [ 另有不愿具名的业界人士称，此次拍卖会上表现最为活跃的保利地产拿下的广州西郊金沙洲地块，今后的市场前景就不容乐观。保利以21.2亿元夺得该地块，楼面地价达到每平方米8700多元，超过区内在售的万科四季花城最高楼价每平方米8000元，至少要卖到1.2万~1.3万元才能保本，但两年后相对偏远的这一地段能否支持如此高的楼价，实在让人担心。' z+ K! T" I$ S7 d7 b
- W' o; n+ _) e: Y3 R4 r 记者就此联系了保利地产有关负责人，但对方拒绝正面评论，只表示公司看好金沙洲的发展前景，所拿下的每一幅地，都会经过相当严谨的考察和评估。
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