富力与保利屡创地价新高

【2007.09.13 12:53】　来源：21世纪经济报道   作者：苏丝
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　　9月11日，广州土地开发中心推出13幅建筑面积共140多万平方米土地，市场谓之“推地抑价”。然而，这次广州土地市场罕见的放闸，引来的却是35家广深两地以及新加坡开发商更为疯狂的竞价，每幅成交的地价都超越底价1-4倍，楼面地价屡创区域新高。" Q! t( O  q5 o+ m" a/ l
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　　富力地产(2777。HK)以1.8亿元人民币夺得白云区同和一带云祥路地块，折合楼面地价1.8729万元/平方米，创下广州住宅地价之最。而地产大佬万科(000002。SZ)虽入场竞投却毫无斩获，空手而返。
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) f7 G  S+ U: V* M% v2 ^　　地产大佬冷思考？3 f+ e( r* S3 O  \2 e$ n

( U( I5 z7 P& m% z* u% u　　9月11日当天共有番禺、花都、白云10幅商住地块，以及越秀、海珠3幅烂尾地块入市，总用地面积超过68万平方米，未来两三年约可提供上万套住宅。
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: S$ H2 Z+ s( Z& n# N; a/ R0 n* E　　截至11日早上8点，上述13幅土地已有78个投标报价。在这13幅地块中，尤以地块面积大、处于市区近郊位置的白云区金沙洲板块和番禺板块最为抢手，而番禺区中心城区南区规划滨江大道(规划高速公路)北侧、规划大涌路东侧地块，共11家开发商报名应价，最后金地集团(600383。SH)以15.9亿元胜出。. W. j4 h: ]! g  J- x

0 R$ x$ k/ Z& ]/ j　　万科7月份刚获取番禺一块住宅地，楼面地价5784元/平方米，在此次众多参与竞拍的开发商中，万科地产显得冷静异常，土地储备脚步有放缓之势。; w- u( p6 d2 {1 M" a* }: {8 J! |  d9 ], x
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　　此前，记者获悉万科各地分公司正在筹备设置策略总监一职，专职为各分公司分析当地区域发展战略，包括拿地计划。这一次，万科仅参与了番禺滨江大道地块拍卖，但最终金地集团以楼面地价6230元/平方米拿下，比万科上次所拿西丽南路地块高出446元/平方米。; M9 l1 {+ U* ]; C
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　　一位顾问行人士指出，某些大型房企对于行业现象的过热已经开始进入冷思考阶段：地价房价急升，下一步该怎么走？这类房企考虑的不仅仅是如何保证利润率，这波涨势能持续多久，如何规避地价房价下跌带来的风险才是他们真正所关注的。
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　　业绩如何追PE
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　　广州政府此次卖地收入95.1亿元，而业界马上质疑：广州房价要赶超北京上海？拍卖场内即有人放言：广州房价没有下跌的机会了。广州房管局市场处处长黄文波拍卖结束后表示，地价不是推高房价的关键因素，房价涨跌只会因应市场供求关系的转变。
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, q# N; Y9 D; b) t& _# w　　一家大型国企改制的房企相关人士指出，外来开发商蜂拥广州抢地并非第一次，广州一些新片区的天价地块往往都是外资上市公司获取，例如香港南港投资有限公司以7.4亿元投得琶洲地块，楼面地价琶洲第二；香港永恒投资投得珠江新城I1-3地块，楼面地价5022.6元/平方米。
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　　随着资本市场向好，国内上市房企往往流露高价拿地的豪气。该人士将之归结为两大因素：资本市场运作顺利导致花钱买地和不断扩张的连锁反应；上市房企要保持利润率，必要先保证开发量和销售量以及等量土地储备。7 b5 Q/ G7 i4 s2 c4 M/ j! H0 w/ X
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　　例如富力地产，此次经过100多次举牌，投得白云区云祥路商住地块，成交价1.8亿元，是其报价4000万元的4倍多。保利地产(600048。SH)以42亿元拿下金沙洲两地块，楼面地价也创出了该片区的新高：8769元/平方米和8112元/平方米。% }) v- X" t  i9 u; E: m
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　　上述人士表示，富力地产市盈率(PE)目前已经达到五六十倍，保利地产的市盈率更是100多倍，这表明，上市房企的股价都在透支未来几十年的业绩。为了保持业绩，不断拿地只是上市房企生存的连锁反应之一。他续称，目前大部分上市房企都会通过保持开发量、缩短开发周期、拉长销售周期来保证利润率。而根据业内人士估算，上市房企在广州市场的占有率只在50%左右，其他非上市房企普遍有捂盘倾向。
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　　保利地产营销总监胡在新则指出，保利地产目前利润率较高的城市仍然是北京、上海、广州，因此在广州持续拿地是必然的，而由于上市公司结转周期变长，保利地产要保持10%的利润率，就要先维持相应的开发量和销售量。
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  ^( w8 w+ N; o9 I　　上市房企对土地的饥渴，颇有豪赌未来几十年业绩增长的意味。这也是众多房企寻求上市的原因之一。业内人士所顾虑的是，随着此次土地出让地价暴涨的信息发布，广州市民一旦盲目跟风抢购房子，必然导致广州房价新一轮涨幅。
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3 N, `5 U  q( C. X　　而广州目前正在酝酿的经济适用房，被专家认为是最有效抑制房价的一种手段。这类型产品将以何种方式、何时推出，至今仍是未知数。